Oggi, attraverso il racconto dell’esperienza di una nostra cliente, voglio parlarti dell’importanza di eseguire una stima immobiliare professionale e basata su dati certi, se devi vendere un immobile.
In questo periodo in cui siamo costretti a casa, non possiamo accompagnare i clienti in visita nelle proprietà che abbiamo in vendita e comunque non possiamo fare appuntamenti con i nostri clienti, ci stiamo dedicando interamente ad uno dei fondamenti della nostra agenzia: le stime professionali.
Spesso quando si mette in vendita un immobile le cose non sono per niente semplici ed è importante analizzare il bene in tutta la sua complessità, per essere preparati al meglio e per non avere amare sorprese durante la trattativa.
E’ per questo che la nostra stima è molto approfondita, perché è fondamentale fin da subito cogliere tutte le sfumature e la complessità che comporta la vendita di un immobile, spesso perché di mezzo ci sono eredità o successioni, ci sono questioni economiche o persone a cui fornire spiegazioni, quindi per render conto a tutti bisogna partire da alcuni approfondimenti obbligatori che fa direttamente l’Ingegnere che collabora con noi.
Sempre per questo motivo, la stima professionale non è mai una valutazione fatta velocemente, bisogna coinvolgere diverse strutture e di conseguenza ha un costo che dipende proprio dai costi vivi che bisogna sostenere per la ricerca di dati presso Comuni e Catasto o presso qualsiasi altro ente.
Le nostre stime definiscono il prezzo di un immobile o di una proprietà, quasi in modo inequivocabile e soprattutto delineano la strada più interessante da percorrere per valorizzare al meglio il patrimonio che hai.
Per farti capire meglio di cosa sto parlando, oggi ti racconto dell’esperienza di Maria, che ci ha chiesto di stimare il suo patrimonio immobiliare per capire come valorizzarlo al meglio.
L’esperienza di Maria
Maria aveva bisogno di prendere decisioni importanti per il proprio futuro, era mancata da poco una persona cara e doveva avere tutte le informazioni necessarie per capire cosa era meglio fare riguardo al suo capitale immobiliare.
Il contatto di Maria mi è arrivato tramite una persona che conosco molto bene e con cui collaboro da anni a vario titolo, Maria si fida di lui e gli ha chiesto il nominativo di qualcuno di fiducia a cui potesse rivolgersi per stimare i propri beni e decidere come muoversi.
Voleva una persona indipendente che potesse darle più informazioni possibili sul suo patrimonio immobiliare, sia riguardo al valore, ma anche informazioni di carattere urbanistico/catastale, perché Maria ha necessità di fare alcune scelte per il suo futuro.
Prima le decisioni importanti, venivano discusse e condivise assieme, in famiglia, sia perché assieme si ragiona meglio sia perché in famiglia si è sempre fatto così.
Ora Maria si trova a dover fare i conti da sola, tantissime cose da decidere e molte cose lasciate da sistemare per anni. Per prendere le decisioni con più tranquillità aveva bisogno di persone di fiducia e grazie al buon passaparola ci siamo conosciuti.
L’immobile dove vive Maria è una grande casa degli anni settanta a cui negli anni sono sempre stati fatti lavori in economia, come spesso accade nelle nostre case. La casa, essendo molto grande e su più piani, è in un certo senso stata vissuta solo in parte. Infatti, c’è una zona in cui hanno sempre vissuto e una parte invece che non veniva utilizzata da tempo, che presenta quindi una certa vetustà (è da ristrutturare profondamente).
Inoltre sul retro della casa, c’è un grande capannone ad uso agricolo, un volume che Maria non sa come recuperare o vendere, perché si presenta in cattive condizioni (in parte crollato, in parte coperto con pannelli in amianto).
A completare la proprietà anche dei campi agricoli.
Quindi andava fatta una stima immobiliare precisa, che tenesse conto sia di come è fatta la casa, sia dei lavori da eseguire per recuperare la parte residenziale che presenta una certa vetustà, sia su come sia possibile (se è possibile?) recuperare il volume della parte agricola e magari trasformarlo in residenziale. Insomma la stima deve dare un quadro generale a Maria, per aiutarla a capire cosa può fare.
Il costo della stima professionale Life Living.
Stimare immobili come questo è un operazione complessa e di non facile realizzazione, ma grazie alla nostra stretta collaborazione con professionisti di fiducia che ogni giorno si interfacciano con gli enti come Comune e Catasto e che sono abituati a progettare e seguire ristrutturazioni anche importanti, abbiamo stilato preventivi e bozze di progetto per capire realmente (e senza dare a Maria false aspettative) come è possibile trasformare la proprietà, dove si può migliorare e che valore ha.
La nostra analisi deve essere completa proprio perché deve tener conto di tutti gli aspetti importanti, ad esempio la verifica urbanistica tramite l’accesso agli atti presso gli uffici comunali, è una cosa per noi fondamentale.
La richiesta della copia della documentazione ufficiale depositata in Comune per la vendita è obbligatoria e immagina che già solo questa richiesta ha un costo, infatti bisogna versare al Comune competente i diritti di segreteria, senza tener conto del tempo necessario per la ricerca del professionista ( ingegnere) che si interfaccia con il Comune per controllare tutto e avere il quadro completo della situazione.
Questa parte è importantissima, perché permette di capire fin da subito se ci sono delle difformità e quindi permette a chi vuole vendere la propria casa di sistemare ogni cosa per tempo, senza fretta e in tranquillità.
Questo controllo va fatto subito perché la maggior parte delle problematiche che nascono quando si vuole ristrutturare, si vuole vendere o acquistare un immobile, scaturiscono proprio dall’accesso agli atti fatto in ritardo o all’ultimo momento.
Il controllo della documentazione va fatto subito perché in Italia i tempi di risposta del Comune sono lunghi. Per avere accesso ai documenti e poterci mettere le mani serve del tempo. Spesso gli uffici comunali si prendono un tempo adeguato per dare una risposta e quindi serve di media un mese al comune per riuscire a restituirti i documenti dagli archivi.
Una volta ricevuti i documenti, a volte si trovano delle irregolarità (spesso sono cose semplici) che con una pratica preparata in tempi veloci si possono sistemare, ma serve del tempo anche in questo caso perché il comune dia risposta positiva con il via libera a procedere.
Se ci si prende per tempo tutta questa procedura ha costi più contenuti, se ci si prende all’ultimo, magari qualche settimana prima dell’atto di compravendita o il giorno stesso, tutti i costi aumentano e certe volte bisogna perfino rimandare l’appuntamento con il notaio.
Per questo motivo, noi facciamo subito l’accesso agli atti, perché per noi è fondamentale che il cliente sia tranquillo fin da subito e quindi viva la vendita della propria casa senza stress e in tranquillità.
Siamo stati intransigenti su questo punto anche nel caso di Maria, per garantirle una certa tranquillità.
Infatti, dopo il primo incontro, in cui abbiamo parlato di come fare la stima inquadrando le sue esigenze specifiche, ci ha saldato l’intero importo per la stima immediatamente, la volta successiva che ci siamo visti.
Questo è un passaggio fondamentale perché ci da la possibilità di saldare i costi relativi all’accesso agli atti in Comune, il successivo accesso agli atti in Catasto e i professionisti incaricati di discutere determinate soluzioni con il Comune.
Tutti questi costi sono già compresi nel prezzo della stima, che non è cara se pensiamo a tutti i controlli e le analisi che vengono eseguite sul tuo immobile.
Per questo la nostra stima immobiliare ha un costo ben definito, perché con il compenso che il cliente paga, noi possiamo eseguire, attraverso tutti i professionisti coinvolti tutte le ricerche e le analisi, così da garantire al nostro cliente un prospetto chiaro fin da subito.
Non ti nascondo che il 65% del compenso sfuma via fra tasse da pagare allo stato, ai comuni e ai vari enti per realizzare la stima, il resto va ai professionisti e a noi rimane quasi niente (qui il prezzo aggiornato).
Perché l’accesso agli atti è così importante.
Ti faccio un esempio.
Se hai comprato un immobile ad esempio nel 2000, e ora intendi venderlo, al momento della compravendita dovrai dichiarare che il bene che stai vendendo è conforme dal punto di vista catastale e urbanistico (ossia l’immobile come si presenta oggi è uguale ai disegni ufficiali presentati in Comune quando è stato costruito e/o ristrutturato e anche alla planimetria depositata in Catasto). Questa dichiarazione naturalmente, se non veritiera, ha conseguenze di carattere penale per tutti.
Perciò prima di dichiarare questa cosa, dobbiamo essere veramente certi che sia vera. Come? Attraverso l’accesso agli atti in Comune e in Catasto.
Attraverso l’accesso agli atti potresti scoprire che il vecchio proprietario, da cui hai comperato la casa nel 2000, ha fatto dei lavori straordinari senza progetto (magari ha aperto finestre o ha spostato muri modificando la consistenza dell’immobile) senza dichiararlo in Comune.
Quando hai acquistato nel 2000 non c’era l’obbligo di dichiarare la conformità dell’immobile ai disegni depositati in Comune e in Catasto, quindi nessuno ha controllato questa cosa. Ma oggi questo controllo è obbligatorio se vuoi vendere un immobile.
In questo caso, ossia nel caso ci siano difformità, se l’accesso agli atti non viene fatto subito, potresti incappare in due problemi:
- Ritrovarti con un immobile con difformità, e quindi un motivo in più nella mente del futuro acquirente per abbassarti il prezzo;
- Scoprire poco prima dell’atto le difformità significa sistemare il tutto con urgenza, con conseguente aumento dei costi per sistemare la situazione (immagina che addirittura alcuni comuni ti chiedono un costo quasi duplicato se la pratica di ricerca deve essere fatta con urgenza), con il rischio di dover rimandare l’atto di compravendita.
Eseguire l’accesso agli atti subito, prima di mettere l’immobile in pubblicità, significa fare le cose per tempo, scoprire subito eventuali difformità (molto spesso sono cose semplici da sistemare, ma di fondamentale importanza) e quindi avere tutto il tempo per correggerle e sistemarle ad un costo adeguato.
Tu preferiresti scoprire in corsa le difformità o preferisci partire fin da subito informato sulla situazione, per risparmiare tempo e denaro?
Il lavoro dell’agente immobiliare spesso ha anche una funzione sociale e deve, tramite il suo lavoro, aiutare le persone ad avere tutte le informazioni per fare le proprie scelte importanti con serenità.
Per assicurare questa serenità bisogna dare le giuste indicazioni ma anche essere intransigenti per fare le cose giuste nell’interesse di tutti, quindi se un cliente non vuole fare la stima e non vuole fare l’accesso agli atti subito, noi di Life Living Immobiliare rischiamo di non poter prendere l’incarico di vendita.
L’agente immobiliare ha degli obblighi informativi molto stringenti, nei confronti di venditore e acquirente.
A confermarlo è anche una sentenza della corte di cassazione, la n° 784/2020 in base alla quale il mediatore non ha diritto ad alcuna provvigione (dall’acquirente) ove non abbia provveduto a comunicare correttamente all’acquirente le irregolarità urbanistiche presenti nell’immobile posto in commercio.
La suprema Corte, infatti, ha sancito il mancato diritto alla provvigione del mediatore nel caso in cui abbia omesso di riferire all’acquirente le irregolarità urbanistiche presenti nell’immobile in vendita, laddove risultino agevolmente ricavabili dal confronto tra il titolo di provenienza e lo stato dei luoghi.
Dato che per noi è fondamentale lavorare bene per tutelare al meglio sia venditore che acquirente, per ricevere da entrambe le parti il giusto compenso, è chiaro che è fondamentale partire da subito avendo tutte le informazioni relative all’immobile.
Anche perché nel caso in cui il venditore per propria scelta si rifiuti di fare subito l’accesso agli atti, esponendoci al rischio di non informare adeguatamente l’acquirente e quindi di non poter ricevere la giusta provvigione anche da chi acquista, saremo costretti ad addebitare al venditore anche la provvigione dell’acquirente.
Ritornando al caso di Maria, anche con lei siamo partiti con il piede giusto e quindi con la stima e tutti i controlli necessari.
La sua proprietà, come ogni immobile, ha delle potenzialità e delle criticità ma spesso c’è da fare i conti anche con la teoria della relatività (come la chiamiamo noi):
- Maria vede la sua casa in un certo modo;
- Un potenziale acquirente vede invece un mucchio di lavori da fare e di costi da sostenere;
- La nostra agenzia Life Living invece cerca di capire se acquirente e venditore possono trovare un punto di incontro comune, un punto di incontro che possa essere ragionevole per entrambi;
In questo caso, come capita spesso, la stima immobiliare è una vera e propria consulenza perché attraverso Life Living Immobiliare, Maria ha avuto accesso a consigli di professionisti che hanno delineato un ipotesi di progetto con i relativi costi per la sua realizzazione.
Il mio lavoro con Maria non finisce solo con la stima, adesso la sto seguendo per curare anche altri aspetti.
Ho diversi anni di esperienza sul campo edile e già durante la fase di stima/consulenza Maria aveva bisogno di fare dei lavori urgenti e così, grazie alla mia esperienza le ho girato molto volentieri i contatti di professionisti che potessero esserle utili.
Per me è importante avere la possibilità di prendermi cura dei miei clienti e certe volte, se posso cerco di aiutarli molto volentieri, e così quando Maria mi ha scritto il messaggio qui sotto, mi sono sentito davvero soddisfatto e felice per il lavoro che faccio.
Questi messaggi mi riempiono di gioia, mi fanno capire come un professionista possa veramente definirsi tale, mettendoci passione a attenzione.
Passione e attenzione che non sono finalizzate al solo tornaconto economico, ma anche a lasciare un buon ricordo a chi abbiamo aiutato. L’obbiettivo nostro è da sempre il raggiungimento della soddisfazione dei clienti. Vogliamo che loro, alla fine si sentano sicuri di aver fatto le scelte giuste. Quando si lavora così, il passaparola poi nasce inevitabilmente.
Ora Maria, con la stima, ha di fronte diverse soluzioni possibili e con lei vedremo (in privato) cosa sarà meglio fare, ora sarà il nostro Ingegnere Edile di fiducia, Marta Capitello, che si occuperà dei documenti da depositare in Comune per alcune modifiche da portare a termine.
Ho voluto approfondire molti aspetti di questa stima per farti capire come lavora la nostra agenzia immobiliare.
Portando l’esempio di una stima immobiliare molto complessa e articolata, hai modo di capire come la nostra stima può essere adattata anche al tuo caso specifico.
Infatti, nessuna stima immobiliare può essere uguale ad un’altra e noi mettendo assieme diversi professionisti riusciamo a gestire stime complesse, questo è quello che oggi fa’ la differenza sul mercato.
Quindi se hai necessità di fare il punto della situazione sul tuo immobile e con l’occasione vuoi capire quale sia il suo valore reale, facendo le scelte giuste fin dall’inizio, non esitare e contattami tramite questo link.